Comprare una casa è una forma di investimento che piace molto a noi Italiani. Siamo tra le nazioni europee con le più alte percentuali di proprietari di prima casa. Oltre al valore simbolico ed emotivo di dare inizio a una nuova vita, comprare casa ha dei vantaggi economici ma anche dei costi. Se state pensando di comprare la prima casa o di comprarne una per le vacanze o per affittarla, vediamo insieme quali sono le spese da considerare.
Tutti possiamo farci velocemente un’idea di quanto costino le case guardando gli annunci immobiliari. Pur augurandoci che non si siano pratiche catastali da sanare, il costo di una casa non è solo il prezzo dell’annuncio. Si devono aggiungere le spese notarili, la commissione di agenzia, le tasse. Quanto costa alla fine una casa? Facciamo qualche conto.
Commissione di agenzia
L’agenzia immobiliare ha una commissione sul prezzo di vendita che varia dal 2 al 4%. In alcuni casi se l’immobile ha un valore basso (sotto i cento mila euro) applicano una commissione a forfait che può arrivare anche a 5mila euro. Su questo importo si aggiunge l’IVA.
Esempio: casa da 100.000 euro. La commissione del 3% è 3.333 euro a cui si aggiunge l’IVA al 22%= 4.066 euro
Registrazione compromesso
Se trovate l’immobile da soli e decidete di acquistare senza l’intermediazione di una agenzia è consigliabile rivolgersi a loro almeno per registrare il contratto preliminare di acquisto (compromesso) che viene comunque fatto anche se è l’agenzia a proporvi l’immobile. Il costo della registrazione del preliminare comprende l’imposta di registro (200 euro), le marche da bollo (16 euro) da applicare ogni quattro facciate o ogni 100 righe (calcoliamo mediamente 50 euro per i bolli). Sicuramente avete dato un assegno di caparra e su questo importo si paga lo 0,5% come imposta di registro, oltre all’eventuale parcella del notaio o dell’agenzia.
In sintesi: 200 euro di imposta di registro + 50 euro in marche da bollo + 0,5% sulla caparra che spesso è il 30% del prezzo pattuito (su 100mila è 30mila= 150 euro ) che si scalano dall’importo calcolato in fase di rogito = 400 euro esclusa l’eventuale parcella del notaio.
Imposte per l’acquisto di una casa
L’imposta più alta è l’imposta di registro che non si calcola sul valore commerciale della casa (il prezzo indicato in annuncio) ma sul valore catastale che è molto più basso. Su una casa da 100.000 euro possiamo ipotizzare che il valore catastale sia 50.000 euro.
Come si calcola l’imposta di registro?
In caso di acquisto di prima casa si calcola il 2% del valore catastale. In caso di acquisto di seconda casa (come tale viene considerata anche la terza o le successive) si calcola il 9% del valore catastale.
Esempio: valore catastale di 50.000 euro, il 2% è 1.000 euro, mentre il 9% è 4.500
Altre imposte
Oltre all’imposta di registro che deve essere calcolata in base al valore catastale, si pagano in fase di acquisto altre due imposte che sono però fisse: imposta catastale di 50 euro e imposta ipotecaria di 50 euro.
Imposta catastale + imposta ipotecaria: 100 euro
Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Parcella notarile
Potete chiedere ai notai della zona di farvi un preventivo. Vi verranno chiesti alcuni dati dati sul valore dell’immobile e su chi compra per stabilire se si tratta di prima o seconda casa, se è un soggetto con IVA e se acquistate da privato o da impresa.
Costo medio = 1.800 euro
Riepiloghiamo i costi per comprare una casa
Nel caso di prima casa possiamo considerare questi importi da aggiungere al prezzo dell’immobile:
- Prezzo immobile: 100.000
- Commissione di agenzia: 4.066
- Registrazione contratto preliminare: 250
- Imposta di registro: 1.000
- Imposta catastale: 50
- Imposta ipotecaria: 50 (se dovuta)
- Parcella notarile e spese accessorie (visure, ecc.): 1.800
- Totale: 107.316
Quanto costa il mutuo?
Per acquistare una casa con il mutuo, oltre alle spese di istruttoria richieste dalla banca dovrete calcolare un secondo atto notarile che registra l’ipoteca. Gli importi da calcolare sono:
- Imposta sostitutiva 0,25% su importo mutuo
- Oneri bancari 0,35% su importo mutuo
- Istruttoria
- Perizia
- Parcella del notaio e spese accessorie
- Assicurazione contro incendio o perdita del lavoro
Ipotizziamo la richiesta di un mutuo da 50.000 euro per il nostro esempio e prendiamo importi medi per la perizia e la parcella del notaio.
- Imposta sostitutiva: 125
- Oneri bancari: 175
- Istruttoria: 500
- Perizia: 350
- Parcella del notaio e spese accessorie: 1.800
- Assicurazione: 150
- Totale= 3.100
Quanto costa comprare una seconda casa?
Nel caso di acquisto di una seconda casa dovremo calcolare nel nostro esempio 4.500 euro per l’imposta di registro al 9% invece di 1.000. Avremo quindi un totale di 110.816.
Comprare una seconda casa come investimento
Se valutiamo l’acquisto di una casa come investimento per darla in affitto, in quanto tempo si ripaga? Quanto ci rende? In questo caso dobbiamo valutare le imposte per seconda casa. Se facciamo il mutuo investendo solo parte del capitale, dobbiamo considerare i costi anche del secondo atto notarile. Facciamo qualche conto.
- Prezzo dell’immobile: 100.000
- Imposte e costi per acquisto come seconda casa con mutuo al 50%: 13.916
- Rata mutuo di 10 anni per 50.000 euro: 435 euro
- Affitto mensile medio per un bilocale da 100.000: 500 euro
È un conto ipotetico ma ci permette capire che in 10 anni possiamo arrivare a pagare la casa con gli affitti, partendo da un muto al 50%. Con lo stesso conteggio arriviamo a ipotizzare che tolte le tasse di proprietà e le tasse sugli affitti, la casa si sarà ripagata interamente dopo 20 anni.
Fonte: Agenzia delle Entrate – Giuda per l’acquisto della casa
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